Dichiarata nulla la donazione di un immobile perché urbanisticamente abusivo
La Corte d’Appello di Palermo (sentenza n. 1473 del 2018) accogliendo l’azione proposta dallo studio dell’avv. Vittorio Fiasconaro, ha dichiarato nullo un atto di trasferimento di un immobile (sito nell’isola di Pantelleria) perché lo stesso è risultato in parte abusivo al momento del rogito notarile.
Il caso era quello di un atto di trasferimento nel quale il proprietario aveva dichiarato l’assenza di opere pregresse bisognose di un titolo edilizio. Nella realtà, la consulenza tecnica d’ufficio ha dimostrato che erano state realizzate diverse opere (negli anni precedenti) in assenza di un permesso a costruire.
E dunque, la dichiarazione prevista dall’art. 46 del Testo Unico Edilizia era stata formalmente resa dal proprietario donante, ma non corrispondeva alla realtà.
La questione dunque era di verificare se la presenza di tale dichiarazione (pur non rispondente al vero) era o meno sufficiente per mantenere validita’ all’atto di trasferimento.
La Corte d’Appello ha deciso di no, con ciò aderendo all’orientamento che ritiene prevalente la nullità sostanziale dell’atto rispetto alla apparenza di validità formale dello stesso.
E dunque, al fine di comprendere se l’atto di donazione sia valido o meno, occorre indagare sulla ratio della disposizione richiamata, ossia l’articolo 46 del Testo Unico Edilizia, ai sensi del quale “ gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
Tale disposizione prevede due forme di nullità: una nullità formale (di matrice testuale) del trasferimento, che ricorre laddove manchi del tutto la menzione del titolo abilitativo, e una nullità di tipo sostanziale, che inficia il negozio ogniqualvolta l’immobile da trasferire sia abusivo, indipendentemente dalla presenza o meno della dichiarazione relativa alla menzione del titolo. Lo scopo perseguito dal legislatore non consiste dunque nel prescrivere meri obblighi formali all’alienante (o donante) , atteso che la dichiarazione circa la regolarità dell’immobile da questi resa potrebbe risultare non veritiera, ma, al contrario, consiste nel rendere suscettibili di circolazione solo gli immobili regolari dal punto di vista urbanistico.
La predetta interpretazione è confermata dallo stesso dato normativo, alla luce del comma 4 della disposizione che viene in rilievo, ai sensi della quale “ 4. se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa”: dalla circostanza per cui è possibile sanare il contratto affetto dalla mancata dichiarazione tramite conferma ,nel caso in cui l’immobile sia regolare, consegue necessariamente che non è soggetto a sanatoria e rimane, pertanto, nullo il contratto avente ad oggetto un immobile irregolare.
Quando dunque ricorre una difformità tra quanto dichiarato ( esistenza del permesso di costruire e/o del permesso in sanatoria, oppure assenza di opere bisognose di titolo edilizio) e la realtà dei fatti (irregolarità urbanistica dell’immobile), il contratto è nullo non in virtù del meccanismo formalistico sotteso alla disposizione in esame (alla luce del quale il contratto è nullo ove manchi la dichiarazione), ma è nullo in quanto affetto da un vizio sostanziale, poiché mira al trasferimento di un immobile abusivo.
La conseguenza finale è l’accertamento della nullita’ della donazione (o della vendita).
Avv. Vittorio Fiasconaro